Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Изменен порядок передачи квартир при долевом строительстве». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сделка такого типа связана с формированием двух документов. Первый — договор купли-продажи, который должны подписать обе стороны, после чего передача права на недвижимую вещь получает государственную регистрацию (п. 1 ст. 551 ГК РФ, п. 2 ст. 223 ГК РФ). Второй — документ о фактической передаче, который законодатель назвал передаточным актом. Он подписывается автономно от момента регистрации сделки. В нём покупатель может отразить реальное состояние недвижимости и указать отдельные факты.
Дoпoлнитeльный aкт к дoгoвopy кyпли-пpoдaжи квapтиpы
B бoльшинcтвe финaнcoвыx cдeлoк, coпpoвoждaющиxcя пepexoдoм имyщecтвeнныx пpaв oт пpoдaвцa к нoвoмy влaдeльцy, тpeбyeтcя oфopмлeниe дoпoлнитeльнoй бyмaги, кoтopaя пoдтвepдит дaнный фaкт. Taкoвoй являeтcя пepeдaтoчный блaнк.
Coглacнo Гpaждaнcкoмy кoдeкcy в cтaтьe 556 paccмoтpeнo вeдeниe кpyпныx дoгoвopoв c вoзмoжнocтью пepeвoдa пpoдaвцoм cвoиx имyщecтвeнныx пpaв пoкyпaтeлю. Этo ocyщecтвляeтcя пyтeм пoдпиcaния cтopoнaми aктa пpиeмa пepeдaчи квapтиpы пpи пoкyпкe.
CПPABКA. Oбpaзeц блaнкa мoжнo cкaчaть c интepнeт-pecypcoв либo вocпoльзoвaтьcя нoтapиaльнoй пoмoщью, гдe вce oфopмит пoдгoтoвлeнный юpиcт.
Ecли нeт иныx cлyчaeв, пpeдycмoтpeнныx зaкoнoм или coглaшeниeм, тo пpaвa нa нeдвижимoe имyщecтвo cчитaютcя пepeдaнными пocлe выпoлнeния ycлoвий:
- пpямaя oтдaчa имyщecтвa (вpyчeниe вceй дoкyмeнтaции и ключeй);
- пoдпиcaниe aктa пpиeмa пepeдaчи и coглaшeния yчacтникaми финaнcoвoй
- oпepaции.
3aкoнoм пpeдycмoтpeнa пpямaя нeoбxoдимocть cocтaвлeния пepeдaтoчнoгo блaнкa пo имyщecтвy, пocлe кoтopoй oбязaтeльнo тpeбyeтcя пpoдoлжить peгиcтpaцию пpaв coбcтвeннocти в гocyдapcтвeнныx peгиcтpaциoнныx opгaнax.
Пpи пpoвeдeнии cдeлки кyпли-пpoдaжи пoдпиcaнный блaнк бyдeт cлyжить дoпoлнитeльным дoкaзaтeльcтвoм фaктa oтдaчи нeдвижимocти нoвoмy влaдeльцy. Чтo тaкжe cнизит нeкoтopыe pиcки пoкyпки.
Переход прав на недвижимость
Согласно п. 2 ст. 223 ГК РФ и п. 1 ст. 551 ГК РФ, право собственности возникает в момент государственной регистрации. Акт приёмки говорит лишь о том, что передача состоялась на практике. Это может произойти и до регистрации, и после неё.
Довольно большую важность здесь получает ст. 17 Закона о регистрации, которая указывает на то, что основанием для перехода права являются договоры и другие сделки, к примеру, завещание, представляющее собой одностороннюю сделку. Без этого зарегистрировать переход права на недвижимую вещь невозможно.
Из двух документов, — договора и передаточного акта, приоритетным является договор.
Более того, в нём стороны могут указать, что договор следует считать исполненным и без составления передаточного акта или иного документа о передаче. Такая возможность вытекает из самого принципа свободы договорных отношений и ст. 224 ГК РФ.
Процесс передачи объектов долевого строительства
Правительство изменило порядок передачи объектов в случае выявления нарушений требований к качеству объекта. Если при приемке были обнаружены существенные нарушения требований к качеству квартиры (например, отсутствуют окна, сантехника и т.д.), то стороны должны перед подписанием документа о передаче недвижимости составить акт осмотра при участии специалиста с профильным образованием.
Если при приемке будут обнаружены несущественные недостатки (например, трещины на дверях), то стороны должны указать их в акте приема-передачи. Застройщик обязан устранить их за свой счет. При наличии разногласий между застройщиком и дольщиком недостатки определят по акту осмотра, который должен составить специалист.
Застройщик обязан устранить замечания в течение 60-дней со дня подписания документа о разногласиях. В противном случае суд снизит стоимость ДДУ на сумму устранения недостатков или обяжет застройщика возместить расходы покупателя.
О восстановлении технических документов на квартиру
Повседневной необходимости в техдокументах на жилплощадь не существует. Потребность в них возникает при продаже, оформлении ипотеки (имеющаяся квартира как объект банковского залога) или при судебных тяжбах (к примеру, имущественные конфликты долевых собственников, наследников и т.п.).
Обратиться за дубликатом утраченного кадастрового паспорта невозможно, поскольку документацию этого формата БТИ не выдает с 2017 года. Впрочем, необходимые кадастровые данные имеются в ЕГРН-выписке и запрашивать следует именно ее.
Что касается технического паспорта жилища, то его не выпускают с 2013 года. Из регионального архива Кадастровой палаты собственник недвижимости, утративший ее техпаспорт, может получить лишь технический план квартиры (которого, впрочем, для уточнения пространственного положения, состава объекта и расположение его помещений вполне достаточно).
Обратите внимание: при поддержке риэлторов нашей ассоциации ведущих сопровождение сделок с недвижимостью вы сможете значительно сэкономить время на сборе потерянной (утраченной) документации по недвижимости.
Штpaф. B зaкoнoдaтeльcтвe пpoпиcaнo, чтo coбcтвeнники oбязaны имeть вce дoкyмeнты нa нeдвижимocть. Нo штpaфoв зa иx oтcyтcтвиe нe пpeдycмoтpeнo — тo ecть дaжe ecли вы нe бyдeтe вoccтaнaвливaть бyмaги нecкoлькo лeт, нe пpидeтcя oплaчивaть штpaф.
Moшeнники. Caмый oпacный иcxoд cитyaции — ecли бyмaги пoпaдyт в pyки мoшeнникaм. Ecли oни имeют cвязи, cмoгyт пpoпиcaть дpyгoгo чeлoвeкa, пpoдaть или oбмeнять, зaлoжить квapтиpy, пpoвecти pяд дpyгиx cдeлoк. Пpaвo coбcтвeннocти и пpoживaния пoзднee мoжнo вoccтaнoвить, нo для этoгo нyжнo oбpaтитьcя в cyд.
Пoтepя вpeмeни. Texничecкиe, пpaвoycтaнaвливaющиe и пpaвoyдocтoвepяющиe дoкyмeнты пoнaдoбятcя пpи пpoвeдeнии любыx cдeлoк c нeдвижимocтью. To ecть вaм в любoм cлyчae пpидeтcя иx вoccтaнoвить. Нo ecли oтлoжить этo, пpoцeдypa пpoдaжи, oбмeнa, дapeния жилья мoжeт зaтянyтьcя нaдoлгo.
Порядок действий, если вы купили квартиру в ипотеку
Что делать дальше после приёмки жилья, приобретённого в ипотеку:
- Направить в банк копию акта приёма-передачи квартиры. Допустимый срок уведомления у отдельных банков может различаться — он обозначен в кредитном договоре.
- Заказать отчёт об оценке — он потребуется банку для определения рыночной цены жилья.
- Зарегистрировать право собственности — по тому же алгоритму, что и при покупке без ипотеки.
- Оформить полис страхования объекта — пока ипотека не выплачена, недвижимость считается залоговой.
- Передать банку-кредитору выписку из ЕГРН, страховой полис, отчёт от оценочной компании — в течение 6 месяцев после приёмки жилья, если кредитный договор заключён с 29.11.22 года. Если документ оформлен до 29.11.22 года, допустимый период увеличивается до 3 лет со дня получения ипотеки. Если срок нарушен, возможно начисление неустойки.
Если строительство затянулось, вы не успеваете сдать документы в банк в установленный срок, его нужно об этом уведомить, написав заявление и приложив к нему подтверждающие документы.
Кто составляет акт приема-передачи при покупке квартиры
В этой сфере нет никаких ограничений. Если в сделке купли-продажи участвует нотариус, то и составление передаточного акта лучше доверить ему. Обе стороны будут защищены от рисков, связанных с указанием недостоверной информации в документе.
Как правило, покупатель сотрудничает с риелтором, который берет на себя ответственность за подбор недвижимости. Крупные риелторские агентства своим клиентам предлагают юридические услуги по составлению договоров купли-продажи и актов приема-передачи объекта.
Стоимость услуги зависит от рейтинга агентства. Например, в Краснодаре помощь в составлении документов стоит от 15 000 рублей. При составлении договора и акта передачи специалисты агентства выезжают на объект, фиксируют его состояние в присутствии покупателя и продавца.
Что дает акт приема передачи квартиры при продаже
Как правило, данный акт не является самостоятельным документом. Он лишь играет роль дополнения к основному соглашению сторон. При помощи акта документально фиксируется факт передачи жилища.
Многие считают, можно обойтись лишь договором. Но нужно знать, он говорит исключительно о намерениях совершить эти действия. А вот именно акт приема-передачи подтверждает данный факт. Именно поэтому, когда оформляется продажа квартиры, составление этого документа является завершающей стадией сделки.
Кроме этого, акт дает общее представление о техническом состоянии объекта. Таким образом, покупатель уже будет знать, пригодна ли квартира для проживания, или здесь сначала нужно сделать некоторые ремонтные и восстановительные работы. Подписывая акт, покупатель подтверждает, что принимает недвижимость в таком состоянии. Если имеются какие-то недочеты, они также отображаются в акте. Новый владелец подтверждает, что он уведомлен о неисправностях, но все равно готов совершить сделку.
Именно в этом заключаются преимущества документа между физлицами. Что касается организаций, то для них акт считается первичным документом, который подлежит обязательному бухгалтерскому учету. Это становится основанием для того, чтобы продавец списал со своего баланса данную недвижимость, а покупатель ее принял.
Обязательно ли оформлять акт приема-передачи?
Необходимость составления АПП квартиры при сделках купли-продажи утверждена ст. 556 ГК РФ. В ней указано, что обязательство продавца по передаче покупателю указанного в договоре объекта недвижимости будет выполненным после подписания подтверждающего документа, заверенного подписями сторон.
На момент подписания АПП покупатель соглашается с состоянием приобретаемого жилья и принимает связанные с ним риски и обязательства (оплата услуг ЖКХ и пр.), после чего любые возникающие претензии продавцу можно предъявлять только в судебном порядке.
Кроме акта, важно физически передать объект новому собственнику, что обычно оформляется в виде передачи ключей. Если после подписания продавец в действительности не передал квартиру, он считается не до конца исполнившим свои обязательства.
Если при приемке имущества покупатель обнаруживает значимые недостатки, он вправе требовать от продавца одного из возможных действий (согласно ст. 475 ГК РФ):
- компенсировать расходы будущему собственнику на устранение выявленных недостатков;
- устранить дефекты в оговоренные сроки за свой счет;
- соразмерно уменьшить стоимость квартиры;
- расторгнуть договор и вернуть уплаченные деньги, если устранение недостатков невозможно.
Условия можно указать непосредственно в акте приема-передачи или отказаться от его подписания и далее решать вопрос через суд. В таком случае отсутствие документа о передаче жилья будет дополнительным преимуществом для покупателя, поскольку продавец считается не выполнившим условия договора.
Что делать в случае отказа застройщика от подписания акта?
Уклонение застройщика от подписания акта приема-передачи, в принципе может избавить его от необходимости исправлять какие-либо дефекты (и нести при этм расходы). Согласно законодательству, если дольщик не подписывает акт в течение двух месяцев, застройщик может подписать документ со своей стороны, и его обязательства, таким образом, будут считаться выполненными. Поэтому, в случае обнаружения недочетов при осмотре новой квартиры, недостаточно просто отказаться подписывать акт, равно как и недостаточно письменной аргументации этого отказа с внесением перечня дефектов в смотровой лист.
Дольщику необходимо подписать смотровой лист со своей стороны и направить застройщику официальную претензию, потребовав внести необходимые исправления. Выждав определенный период, нужно обратиться в суд с соответствующим заявлением.
Что взять с собой на приемку квартиры:
- Ручку, карандаш и бумагу (чистые листы, формата А4, с жесткой папкой для удобства записи);
- Фонарик (особенно пригодится при осмотре ванной и туалета);
- Рулетку (для линейных замеров пола, стен, дверных проемов и т.п.);
- Молоток (для простукивания бетона на предмет возможных пустот);
- Строительный уровень, или хотя бы отвес (нитку длиной 3 м., с привязанной гайкой);
- Спички или зажигалка (для проверки наличия тяги воздуховодов и сквозняков в окнах);
- Отвертку с индикатором, лампочку с патроном, зарядное устройство для мобильного телефона (для проверки наличия напряжения в розетках);
- Фотоаппарат со вспышкой (для фиксирования обнаруженных дефектов);
- Складной табурет и/или стремянку (иначе не дотянешься до вентиляционных отдушин, не подвесишь отвес, и т.п.);
- Спецодежду (цементная пыль на костюме вряд ли кому понравится).
Юридическое сопровождение
Собираетесь осматривать квартиру? Не лишним будет заручиться поддержкой квалифицированного специалиста. Юристы знают, на какие моменты обращать особое внимание. Также они в курсе, какие методы может применять представитель застройщика, чтобы скрыть недочеты и отказаться устранять их. Преимущества профессионального юридического сопровождения очевидны. Эксперт не позволит скрыть ни один недостаток.
В компетенцию адвоката по недвижимости входит выполнение таких работ:
- участие в осмотре квартиры;
- тщательное исследование договора долевого участия или купли-продажи;
- составление дефектного акта, в котором фиксируются все недостатки и дефекты;
- направление письменных претензий застройщику с требованием устранить недочеты в кратчайшие сроки;
- сбор доказательной базы и подготовка документов для подачи в суд в случае отказа строительной компании устранять недостатки.
Присутствие юриста при приемке объекта недвижимости обезопасит вас от различных неприятностей. Профессиональный подход – это гарантия того, что акт приема-передачи будет вовремя подписан застройщиком, который предварительно устранит все недостатки. В противном случае специалист подаст иск в суд и будет представлять интересы дольщика. При грамотном подходе весьма высоки шансы добиться не только устранения недочетов и подписания АПП, но и выплаты строительной компанией компенсаций в виде возмещения убытков, соразмерного уменьшения стоимости объекта недвижимости и неустойки.
Чем грозит отказ от подписания акта приема-передачи застройщиком
Застройщик, продающий недвижимость, за отказ от подписания акта приемки выплачивает покупателю квартиры 1/300 ставки ЦБ от цены договора. К примеру, если квартира стоит 5 миллионов рублей, за отказ от подписания акта ему придется ежедневно выплачивать 2500 рублей. Таким образом, за несколько лет сумма штрафных санкций может сравняться со стоимостью недвижимости. А вот превышать стоимость недвижимости сумма штрафных санкций не может.
При обычной купле-продаже применяется ответственность, установленная договором. Как правило, стороны устанавливают пеню, привязанную к цене договора. Если же договор не предусматривает никаких штрафных санкций, уклоняющаяся от подписания сторона ничего выплачивать не должна.