Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как оформить дом на дачном участке в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Оформление в собственность дачного или садового дома в настоящее время не отличается от аналогичной процедуры по индивидуальному жилому дому. Дачная амнистия позволяет обойтись минимальными требованиями. Постановка на кадастровый учёт и регистрация в этом случае проводится на основании одного документа, подтверждающего всю информацию об объекте — технического плана. К нему необходимо приложить правоустанавливающие документы на земельный участок и квитанцию об оплате пошлины.
Оформление садового дома
Однако, если после подачи документов, выяснится, что участок попадает в одну или несколько охранных зон, потребуется получать дополнительные согласования, которые не отменяет «дачная амнистия». Поэтому мы рекомендуем перед началом строительства ознакомиться с ГПЗУ, чтобы правильно расположить дом.
Как и зачем регистрировать садовый дом
Процедура оформления подобных видов недвижимости проводится путем передачи соответствующих документов в регистрирующие органы.
Основная причина, по которой многие граждане не занимаются данной процедурой – нежелание платить налог на имущество, что станет необходимым после оформления строения в собственность.
Тем не менее, оформление в собственность дачного дома имеет несомненные преимущества:
- возможность совершения юридических действий (продажа, обмен, дарение и т.д.);
- отсутствие риска снесения дома в силу признания его самостроем;
- возможность получения кредита путем оформления банковской закладной после сдачи дома под его залог;
- исключение проблем с соседями из-за споров о границах участка;
- получение компенсации за снос государством или местными властями;
- возможность оформить прописку в доме, расположенном на приусадебном участке.
Таким образом, ответ на вопрос, надо ли оформлять в собственность дачный дом – положительный. Плюсы подобного решения очевидны.
Но если владелец не планирует распоряжаться строением или не переживает о проблемах, которые могут возникнуть, дачные домики можно не регистрировать. Закона, обязывающего оформлять подобные объекты в собственность, не существует.
Условия признания садового дома жилым
Еще в 2018 году на этапе обсуждения закона № 217-ФЗ со стороны Минстроя поступали предложения, касающиеся необходимости обследования садового (дачного) дома с целью признания его жилым Предполагалось, что при поступлении заявления от собственника на объект будет выезжать специальная комиссия для проверки его состояния.
Но в итоге депутаты утвердили заявительный порядок перевода садового дома из нежилого в жилое. Владелец заполняет заявление и указывает, что его имущество соответствует требованиям, перечисленным в Постановлении Правительства РФ № 47 от 28.01.2006 «Об утверждении Положения»:
- Несущие конструкции прочные, не имеют дефектов, способных привести к разрушению объекта, защищают от уличного шума.
- Для строительства жилого дома выбран участок на территории дачного или садового товарищества, в жилой зоне муниципалитета в соответствии с градостроительным планом.
- К дому подведены электричество, вода, газ (если рядом есть магистральный газопровод), подключена канализация. В отдельных ситуациях допускается наличие водоснабжения и водоотведения не непосредственно в здании, а на участке.
- Предусмотрено отопление: газовое, электрическое, печное (при соблюдении требований техники безопасности). Зимой температура воздуха в помещении не должна опускаться ниже +18 0С.
- Наружные стены теплоизолированы, фундамент защищен от размытия талыми и дождевыми водами.
- В доме не менее одной комнаты, обустроены санузел (туалет) и кухня. При этом жилые помещения находятся над землей. По санитарным и строительным нормам человек не должен жить в подвальных и цокольных этажах.
- Непосредственно в доме либо на участке отсутствуют источники электромагнитного излучения
Требования, обозначенные выше, можно назвать техническими. Чтобы проверить, в какой степени они соблюдаются, и является ли садовый дом на самом деле жилым помещением, собственник обязан пригласить кадастрового инженера.
Но есть еще несколько условий организационного характера. И их тоже нужно соблюсти:
- Заявитель является владельцем объекта, и право собственности подтверждено официально. Это же правило распространяется на участок. Альтернативой может стать быть договор долгосрочной аренды территории.
- Дом не находится в залоге, под арестом. На него не наложены обременения судом, ФССП и т. д.
- Если у помещения несколько собственников, они все должны подтвердить, что согласны на перевод в жилой фонд.
Теперь о техническом плане на жилой дом
В первую очередь – технический план – документ, выполняемый специализированными людьми – кадастровыми инженерами, имеющий соответствующий сертификат. Именно они теперь отвечают своей репутацией и профессиональной карьерой за главные характеристики, содержащиеся в техническом плане, а именно: посадка здания на земельной участке и его площадь. А к самому документу теперь необходимо прикладывать поэтажные планы строений с отображением планировок и площадей каждого этажа и соответствующих помещений. То есть договориться или оставить заявленную собственником площадь жилого дома кадастровый инженер не сможет, так как ответственность за замеры лежит именно на нем.
Однако закон о «дачной амнистии» остался в действии для земельных участков. Так называемая их приватизация продлена на 2017 год. Если за это время собственник не оформит землю в соответствии с законом, муниципалитеты будут иметь право изъятия таких участков под муниципальные нужды. И не важно – оформлено у вас на нем строение или нет.
Для оформления права на земельный участок потребуется только документ-основание (любой документ, подтверждающий выделение участка в пользование), выписка из похозяйственной книги и паспорт для подтверждения личности. Предоставление межевого плана пока не требуется.
Однако чтобы обезопасить себя и свои участок от посягательств окончательно, после проведения процедуры упрощенной регистрации рекомендуем оформить границы участка в установленном порядке. То есть согласовать с соседями и определить координаты поворотных точек. Результатом работ по подготовке межевого плана на руках у собственника будет кадастровая выписка на земельный участок в полном составе с описанием границ (КВ1-КВ6). И только в этом случае Вы полностью обезопасите себя и свою собственность.
Основное отличие жилых домов и садовых домов в том, что в первом можно проживать постоянно вне зависимости от времени года, во втором — сезонно, преимущественно летом. Основное же предназначение такого объекта — хранение инвентаря.
Если садовый дом соответствует требованиям, перечисленным в Постановлении Правительства РФ № 47 от 28.01.2006, его можно перевести в жилой фонд. Далее в нем можно оформить прописку.
Для переоформления потребуется межевой план на участок, кадастровый паспорт на здание и техническое заключение о состоянии садового дома и возможности признания его жилым. Заявление подают в специальный комитет при местной администрации. Решение в среднем выносится за 45 дней. Если оно положительное, документы передаются в Росреестр для регистрации изменений. Отказ можно опротестовать в судебном порядке.
Законодательный регламент
Можно ли прописаться в дачном доме? Какими законами это регламентируется:
- ЖК РФ определяет основные жилищные нормы и правила;
- ГК РФ устанавливает права и обязанности граждан страны, например, права собственности, права детей на проживание с родителями и т.д.;
- УК РФ фиксирует наказание за фиктивную прописку;
- Закон №5242-1 от 25.06.1193 г. наделяет российских граждан законным правом самостоятельно определять место жительства, перемещаться и менять его;
- Постановления Правительства №713 рассматривает правила оформления регистрации;
- КоАП РФ определяет административный штраф за то, что лицо является нигде незарегистрированным;
- Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 14.04.2008 г. №7-П г. Москва «По делу о проверке конституционности абзаца 2 статьи 1 ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» в связи с жалобами ряда граждан» – именно то постановление, согласно которому произошли изменения и появилась возможность зарегистрироваться на даче.
Для чего в очередной раз продлили законопроект?
Граждане могут воспользоваться правом оформления правоустанавливающих документов на недвижимость в упрощенном порядке уже более десяти лет (с 2006 года). Закон о дачной амнистии дает возможность гражданам зарегистрировать право собственности на объект без дополнительных разрешений и затрат.
Таким образом, ответ на вопрос об очередном продлении законопроекта простой — предоставить возможность собственникам имущества быстро и без лишней волокиты зарегистрировать жилье. Государство же привлечет дополнительные денежные ресурсы в казну в виде имущественного налога.
Основные причины продления дачной амнистии:
- Предоставить возможность собственникам имущества зарегистрировать объекты по упрощенной схеме;
- Увеличения базы налогоплательщиков;
- Мониторинг стоимости услуг кадастровых инженеров.
Как формируется такое ДНТ?
Чтобы создать подобную организацию, нужно действовать последовательно. В частности, необходимо:
- Определить, где именно будет расположено ДНП. При этом желательно убедиться, что его интересы не конфликтуют с интересами других подобных организаций.
- Выбрать для партнёрства название. Помните, что оно должно быть уникальным.
- Разобраться с целью создания ДНП и зафиксировать её в письменном виде. Лучше всего на этом этапе привлечь специалистов.
- Собрать паспортные данные с будущих членов партнёрства.
- Решить вопрос с Уставом. Чтобы в дальнейшем с ним не возникало проблем, стоит проконсультироваться с юристами. Не забудьте сделать копию Устава.
- Оплатить государственную пошлину за регистрацию.
- Собрать и подать на оформление все необходимые документы.
Учтите, что для регистрации партнёрства нужно минимум 3 человека. Не забывайте, что коммуникационные системы, газоны, места для выгула собак, приборы уличного освещения, дорожки, беседки и прочее становятся имуществом, которое находится в общей собственности.
А что происходит с земельными участками? Режим общей собственности распространяется и на них. Однако в дальнейшем при выполнении конкретных требований эти объекты можно будет выделить. В качестве платы за пользование землёй будут браться членские взносы.
Можно ли владельцу застраховать незарегистрированный дачный дом
Если строение оформлено в собственность, вопросов насчет возможности его страхования не возникает, потому что компании легко идут на такие контракты. Все, что нужно, это выбрать страховую компанию, подписать договор и исправно вносить взносы.
Но что делать со строениями, которые не внесены в реестр? Можно ли застраховать свой незарегистрированный дачный дом? Ответ на этот вопрос однозначный – закон не предусматривает подобной возможности.
Однако многие страховые компании закрывают на это глаза и все-таки составляют договор. Страховка, оформляемая на дачный дом, если он не оформлен, делается следующим образом:
- составляется договор между страховой компанией и собственником строения;
- в тексте указывается, что в случае возникновения страхового случая, денежная компенсация будет выплачиваться близким родственником владельца дома;
- вносятся страховые взносы.
Обман раскрывается, когда страховой случай все же наступает. Получить компенсацию от компании практически невозможно, потому что, согласно договору, у нее нет никаких обязательств перед пострадавшим.
Поэтому, прежде чем думать о том, можно ли застраховать незарегистрированный дачный дом, следует учитывать, что это будет юридически неоформленный договор страхования, поэтому рассчитывать на компенсацию не следует.
Важные изменения, вступающие в силу 1 сентября 2022 года
1. При подготовке технического плана на здание, декларация об объекте недвижимости является ее неотъемлемой частью, в которой указываются все основные параметры дома. Новый закон устанавливает ответственность за достоверность сведений в декларации за правообладателем земельного участка, на котором расположен дом.
Также закон вносит изменения, касающиеся правовой экспертизы, которую проводит регистратор в ходе рассмотрения заявления о регистрации права на объект. Для тех, кто не знает, регистратор – это должностное лицо Росреестра, которое принимает решение по вашему заявлению о регистрации объекта.
2. С первого сентября 2022 года, регистратор не вправе приостанавливать регистрацию объекта, если заявление о регистрации права подано не всеми заявителями.
3. Новый закон расширил круг оснований для приостановки регистрации прав на объект. Во-первых, регистратор теперь обязан проверять, не находится ли объект на участке, находящемся в зоне с особыми условиями использования.
Регистратор видит только те ограничения, сведения о которых внесены в базу Росреестра. Поэтому с 1 сентября регистратор будет обязан приостанавливать регистрацию прав, если собственник не получил добро на строительство в такой зоне.
4. С 1 сентября регистратор будет проверять соответствие объекта предельным параметрам, которые установлены правилами землепользования и застройки муниципалитета. К ним относятся предельная высота здания, этажность, процент застройки.
В качестве примера приведем г. Казань, здесь максимальный процент застройки участка под ИЖС составляет 45%. Таким образом, если на участке площадью 4 сотки построить одноэтажный дом свыше 180 квадратных метров, то регистратор будет вправе приостановить регистрацию.
Однако проверять минимальные отступы объекта от границ участка регистратор по-прежнему не вправе.
При таких обстоятельствах, настоятельно рекомендуем не откладывать регистрацию или оформление реконструкции дома в долгий ящик, лучше это сделать до 1 сентября нынешнего года, пока озвученные изменения не вступили в силу. Механизм упрощенного порядка оформления остался прежним.
План сельского поселения
Садовое товарищество отличается от сельского поселения не только видом разрешённого использования земли, но и отсутствием генерального плана поселения, на основании которого происходит застройка территории. Именно поэтому после того, как принято решение о включении территории садового товарищества в сельское поселение, необходимо внести изменения в такой план.
Генеральный план поселения и изменения в него утверждаются соответственно представительным органом местного самоуправления поселения.
На присоединение должны быть согласны не только «дачники», но и «деревенские», поэтому при подготовке генерального плана в обязательном порядке проводятся общественные обсуждения или публичные слушания. Протокол слушаний является обязательным приложением к проекту генерального плана.
Затем будет подготовлен проект генерального плана в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса РФ с учётом региональных и местных нормативов проектирования и заключения о результатах общественных слушаний по проекту генерального плана, а также с учётом предложений заинтересованных лиц.
Даже при наличии положительного решения большей части населения сельского поселения могут остаться недовольные владельцы земельных участков и объектов капитального строительства. Если они считают, что их права и законные интересы нарушаются (или могут быть нарушены в результате утверждения нового генерального плана), такие землевладельцы вправе оспорить генеральный план в судебном порядке.
Исключением является внесение в генеральный план изменений, предусматривающих изменение границ населённых пунктов в целях жилищного строительства или определения зон рекреационного назначения. В таких случаях изменения осуществляются без проведения общественных слушаний.
Для того, чтобы прописаться на территории собственного дачного участка, нужно добиться соблюдения трех основных условий:
- нужно, чтобы земельный участок, на котором находится жилая недвижимость, находился в собственности заинтересованного лица, а сам он предоставил документы, подтверждающие наличие данного права;
- садовое товарищество должно находиться на территории определенного населенного пункта (при этом нет никакой разницы в том, к какому типу он принадлежит) и у него должен быть определенный кадастровый номер;
- недвижимость на участке, в котором собирается зарегистрироваться заинтересованное лицо, должна быть признана официально жилой.
Отдельного внимания заслуживает последний пункт, так как для признания недвижимости жилой она должна соответствовать следующим требованиям, прописанным в действующем законодательстве:
- использование при постройке капитального фундамента, а также полное отсутствие каких-либо повреждений в конструкции здания;
- дом должен иметь все необходимые инженерные коммуникации, то есть отопление, вентиляцию, водоотведение и водоснабжение, а также электро- и газоснабжение;
- все перечисленные инженерные системы должны проводиться в полном соответствии с установленными требованиями безопасности, а также полностью соблюдать всевозможные санитарно-гигиенические нормы;
- фундамент должен иметь определенную степень надежности для того, чтобы исключить возможность попадания на территорию недвижимости каких-либо дождевых или талых вод;
- здание должно соответствовать установленным нормам пожарной безопасности;
- в комнатах должно присутствовать солнечное освещение, а общий уровень электромагнитных излучений, шума и облучения всевозможными вредными веществами также должен соблюдать всевозможные нормы и требования.
Возможное преобразование ДНП в ИЖС
Российским законодательством оно предусмотрено. Но это довольно сложный процесс, зависящий от следующих факторов:
- Того, насколько муниципальные органы идут навстречу гражданам в изменении обозначенных статусов.
- Специфик участка и самого сектора.
- Трудностью сбора необходимой документации.
Граждане, желающие сменить категорию земли с ДНП на ИЖС, должны подать ходатайство по месту расположения участка – администрацию района. В документе чётко обозначаются причины такого преобразования. Прошение дополняется следующими документами:
- паспортом гражданина,
- бумагами о легальных правах владения участком: контрактом о купле-продаже или дарственной,
- кадастровым паспортом,
- свидетельством о владении,
- техническим планом строения (при его наличии)
Вердикт выносится через 1-3 месяца. Отказать просителю могут по следующим причинам:
- предоставлен не весь пакет документов,
- обнаружены ложные сведения,
- участок заявителя не значится в составе развиваемого населённого пункта.
Если собственник получает положительный ответ, то получает соответствующий документ, в котором отражаются:
- мотивы преобразования категорий земель,
- параметры участка и его кадастровая нумерация,
- бывший и новый статус земли.
Чтобы изменения были записаны в Росреестр, требуется написать специальное заявление, сопроводить его копией паспорта и актом, предоставленным администрацией.
Когда ходатайство подаётся не самим собственником участка, а его представителем, необходима и заверенная доверенность.
Если землёй владеют несколько граждан, каждый из них должен согласиться на планируемое преобразование и подтвердить решение заверенным документом.
Какие объекты вы можете зарегистрировать
По упрощенной системе можно зарегистрировать уже существующие объекты или здания, которые начали без разрешительных документов строить до 4 августа 2018 года. В данном случае имеются в виду:
- Жилой дом.
- Летний дачный дом.
- Садовый домик.
- Хозяйственные постройки (баня, сарай, дом под склад).
- Гараж.
Это должны быть капитальные строения, то есть такие, которые имеют связь с землей (фундамент) и не могут быть перемещены без нанесения им вреда. То есть регистрировать дачный туалет как отдельную постройку не надо. А капитальную баню – требуется.
Как определить, что объект не капитальный? Вот основные признаки:
- Постройка сборно-разборная.
- Предполагается, что ей будут пользоваться короткий срок (например, большой тент на участке).
- Нет фундамента.
- Нет стационарных коммуникаций.
ИЖС или СНТ: что лучше?
ИЖС и СНТ – это два типа участка, которые предназначены для различных целей
Если брать во внимание только возведение жилого объекта для дальнейшего постоянного проживания, то удобнее будет приобрести земли ИЖС. Но если приобретаемая территория будет обустраиваться для ведения сельского хозяйства, то стоит обратить внимание на категорию СНТ
Кроме этого, владение участком, который зарегистрирован в товариществе, не запрещает возведение жилого объекта, но для этого потребуется соответствующее разрешение.
Застройки на землях ИЖС будут намного комфорте, чем СНТ по следующим причинам:
- Нет никаких дополнительных нюансов при регистрации в доме.
- Возведение дома с полного нуля не имеет никаких скрытых нюансов, нужно лишь следовать нормам строительства жилых объектов.
- Не требуется выплата членских взносов.
- Ремонт коммуникаций и дорог проводится каждым владельцами каждого участка независимо друг от друга, что освобождает от обязательного паевого взноса.
Порядок строительства на участке ИЖС определяется действующим законодательством. Дают ли ипотеку в ВТБ под ИЖС? Смотрите тут.
Что значит ДНТ, знают многие. Это самый распространенный способ объединения дачников.
Расшифровка ДНТ — это дачное некоммерческое товарищество. Чтобы вступить в него, нужно заплатить определенный взнос, а также выполнить правила из пошаговой инструкции.
Некоммерческое товарищество подразумевает разделение имущества на следующие категории:
- приспособления, приобретенные на средства взносов участников. Считаются собственностью каждого участника товарищества;
- приспособления, которые можно приобрести на средства специального фонда, состоящего из вступительных членских взносов. Пользоваться этим имуществом могут только юридические лица.
Земли в таких товариществах берутся под строительство жилых домов.
Участникам разрешено возведение любых строений сельхозназначения, мест для отдыха, выращивание любых овощей, фруктов, ягод, кустов, деревьев, бахчевых культур. Помимо этого, возможно обустройство подъездных дорог, объектов инфраструктуры.
Основные отличия ТСН от СНТ: плюсы и минусы, процедура перерегистрации
Основное отличие формы ТСН от СНТ заключается в наличии более широких полномочий у объединения владельцев недвижимости. Принятый закон активно поощряет реорганизацию, поскольку его цель заключается в заметном упрощении способа управления. В перспективе государства стоит замена большей части товариществ садоводческого типа в ТСН, но это необязательно делать срочно. Оформление документации должно быть правильным и соответствовать юридическим нормам.
Проблемы появляются только в той ситуации, если в СНТ возникли сложности с размежеванием участков, оформлением права на владение коммуникациями, включая другие конфликтные вопросы. Согласно закону любая часть СНТ может выделиться из общего состава. Для этой цели понадобится получить согласие каждого участника или принять решение на собрании. При отсутствии положительного решения члены выделенной части товарищества имеют право обратиться в суд.